Einblick

Auswirkungen von Covid-19 auf den bulgarischen Wohnungsbau

Bulgarien erklärte am 13. März den Ausnahmezustand, der zwei Monate dauerte. Im ersten Quartal gingen die Baugenehmigungen für Wohnraum um 21.1% und die Hauskäufe um 6% gegenüber dem Vorjahr zurück. Das zweite Quartal wird sich zwangsläufig noch schlechter entwickeln.

Viele Experten auf internationaler und lokaler Ebene sagen, dass die Folgen nicht so groß oder dauerhaft sein werden wie in der vorherigen Finanzkrise. Internationale Immobilienmarktstudien zeigen, dass die meisten Wirtschaftsindikatoren während Gesundheitskrisen stark zurückgehen und sich nach ihrem Ende schnell wieder erholen.

ocenime.bg überwacht täglich den Immobilienmarkt in Bulgarien. Unser AI-gestützter Algorithmus filtert gefälschte und doppelte Einträge heraus, sammelt Informationen zu Preisen, Mieten, Marktzeiten und vielem mehr. Auf diese Weise sammeln wir vertrauenswürdige und zeitnahe Informationen über wichtige Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in Bulgarien.

So hat sich Covid-19 bis zu diesem Zeitpunkt auf den bulgarischen Immobiliensektor ausgewirkt.

Rückgang des Angebots an zum Verkauf stehenden Wohnungen

Wir sahen den stärksten Hinweis darauf, was auf dem Markt passiert, in dem enormen Rückgang des Wohnungsangebots. Nach der Ankündigung von Quarantänemaßnahmen im Land am 53. März ging die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen landesweit um 13% zurück.

Mit einer landesweiten Sperrung wurden Hausbesichtigungen und Immobilienbewertungen unmöglich. Trotz der schnellen Reaktion und Anpassung von Immobilienmaklern, die eine breitere Nutzung von 3D-Touren und Online-Dokumentensignaturen einführten, gab es im Berichtszeitraum fast keine Transaktionen.

Der Rückgang war auf den bulgarischen Metropolen ähnlich. Der größte Angebotsrückgang wurde in Sofia mit 60% gemessen, gefolgt von Stara Zagora mit 58%. In Plovdiv, Varna und Burgas sank die Anzahl der Inserate um die Hälfte.

Die Mieteinträge gingen ebenfalls zurück, jedoch in geringerem Maße. In den 6 großen Städten Bulgariens ist das Angebot an Mietwohnungen seit Beginn der Covid-21-Krise um 19% gesunken.

Stara Zagora war mit einem Rückgang von 39% gegenüber der Vorperiode am härtesten betroffen. In Sofia sank die Anzahl der Listings um 20%, in Plovdiv um 25%. Burgas war die einzige größere Stadt, in der die Mietpreise mit 4% leicht gestiegen sind.

Mieter und Käufer sind in der Warteschleife

Mit der Ankündigung der Quarantäne wurden Heimtouren gestoppt. Sowohl Mieter als auch Käufer gingen in den Wartemodus.

Der Grund dafür ist nicht nur der schwierige Prozess, ein neues Zuhause zu finden, sondern auch die Vorsicht der Käufer, die sich über die Stabilität ihres Einkommens nicht sicher sind.

Das Listungsvolumen hat sich im Mai fast erholt, ebenso das Käuferinteresse, aber die Kaufentscheidungen bleiben zurück.

Die Verkaufspreise bleiben relativ stabil

Die Wohnungspreise in Bulgarien fielen zu Beginn des Notfalls um 3%. Betrachtet man jedoch das erste Halbjahr 2020 insgesamt, so sind die Wohnungspreise in Sofia und Plovdiv, den beiden größten Städten des Landes, stabil geblieben.

Etwa ein Drittel der Käufer, insbesondere diejenigen, die beim Kauf ihres Eigenheims auf Hypotheken angewiesen sind, haben sich von einem Kauf zurückgezogen. Die Käufer, die noch aktiv sind, fordern ernsthafte Preissenkungen - bis zu 30% des Angebotspreises.

Im Allgemeinen haben Verkäufer es jedoch nicht eilig, die Preise zu diesem Zeitpunkt zu senken. Sie müssen nicht dringend verkaufen, und die Angebotspreise sind nur geringfügig gesunken.

Die Städte an der bulgarischen Schwarzmeerküste verzeichneten größere Preissenkungen. In Burgas gab es einen Rückgang um 4%, während in Varna die Angebotspreise während der Sperrung um fast 6% fielen.

Wenn es um Verhandlungen über den Verkauf von Eigenheimen während der Pandemie geht, sagen einige Immobilienmakler, dass Immobilien zu 5% des Angebotspreises verkauft werden, während andere um bis zu 15% sinken. Sie sind sich einig, dass hochwertige Häuser mit guter Lage und „Trophäen“ -Häusern ohne Preissenkung und innerhalb weniger Tage auch während der Sperrung verkauft werden.

Die Mietpreise sind gesunken

Die Mieten sind im Vergleich zum Umsatz schneller und stärker gesunken, da sie liquider sind. Nach unseren Angaben sind die Mieten im ersten Monat der Quarantäne landesweit um 9% gesunken. Die Mieten verzeichneten in Burgas den größten Rückgang um -6%, gefolgt von Sofia um -4%. In Plovdiv sind die Mietpreise nur um 1% und in Varna um 0.5% gefallen.

Viele Vermieter machten für die Dauer der Sperrung Sonderangebote. Laut einigen Agenturen wurden die Angebotspreise während der Verhandlungen um 15% gesenkt. Wenn es um das höhere Segment geht, sind nicht alle Vermieter bereit, die Preise zu senken. Viele Bulgaren, die im Ausland gearbeitet haben, sind in das Land zurückgekehrt und suchen nach solchen Häusern.

Beim Vergleich längerer Zeiträume zeigen unsere Daten, dass Unterkünfte in Bulgarien zu ähnlichen Preisen wie vor Covid-19 ausgeschrieben werden.

Ein interessanter Trend ist der Eintritt von Airbnb-Häusern in den Langzeitmietmarkt. Diese Häuser sind in der Regel luxuriöser. Einige Airbnb-Gastgeber in der Hauptstadt verkaufen aufgrund der Unvorhersehbarkeit der Touristensaison sogar ihre Apartments. An der Küste verkaufen die Eigentümer noch nicht in der Hoffnung auf eine starke Sommersaison.

Sofia Unsplash

Der größte Rückgang des Wohnungsangebots für Bulgarien war in Sofia zu verzeichnen

Die mittelfristigen Auswirkungen hängen von der Wirtschaft im Allgemeinen ab

Die mittelfristigen Auswirkungen hängen davon ab, wie die Weltwirtschaft in den nächsten Monaten umgeht. Laut Eurostat wird das bulgarische BIP im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um 7.2% sinken.

Die Restaurant- und Hotelbranche sind zwei der Hauptmotoren der bulgarischen Wirtschaft. Da sie von der Pandemie schwer getroffen wurden, wird dies unweigerlich den Gesamtverbrauch beeinflussen.

Bulgarien ist ein großer Importeur und das Land profitiert von niedrigeren Rohstoffpreisen, so Georgi Angelov, Senior Economist am Open Society Institute. Die Energiepreise sind dramatisch gesunken und dies hilft der Produktion.

Im Allgemeinen geben die meisten Experten die gleiche Prognose ab - wenn es keine starke Sekundärwelle der Krankheit gibt, dürfte sich die Wirtschaft in angemessenem Tempo erholen.

Gesundheits- und Wohnungsunsicherheit

Der anfängliche Covid-19-Schock scheint den Immobilienmarkt abgekühlt zu haben, ohne jedoch die Preise ernsthaft zu beeinflussen. Angebot und Nachfrage erholen sich ebenfalls schnell. In den letzten drei Monaten hat sich der Markt vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt gewandelt.

Mit der Aufhebung der Maßnahmen im Zusammenhang mit Covid-19 wird erwartet, dass sich der Immobilienmarkt in Bulgarien wieder normalisiert, und einige prognostizieren sogar einen Boom bei aufgeschobenen Transaktionen. Immobilienmakler bleiben optimistisch und hoffnungsvoll für einen geschäftigen Sommer, aber der Juni war von einer noch größeren Anzahl neuer Fälle und der Gefahr der Wiederherstellung von Beschränkungen geprägt.

Längere Quarantänemaßnahmen gefährden dauerhafte Geschäftsschließungen und eine höhere Arbeitslosigkeit, was schwerwiegende Folgen für den Wohnungsbau haben wird.

Banken werden vorsichtiger

Georgi Zamanov, CEO der Allianz Bank Bulgaria, hat seinen relativen Optimismus hinsichtlich der Wirtschaftsprognose zum Ausdruck gebracht. Das bulgarische Bankensystem ist sehr liquide und gut kapitalisiert. Das Verhältnis von Krediten zu Einlagen liegt in Bulgarien derzeit unter 80%, im Gegensatz zu 2008-2010, als es bei etwa 110% lag.

Einige Banken sind in den letzten Monaten bei der Kreditvergabe vorsichtiger geworden und vergeben kleinere Beleihungskredite. Die Allianz Bank hat beispielsweise den Mindestwert für die Selbstbeteiligung von Hypothekarkreditnehmern um 5% für alle Arten von Häusern in Sofia und auf dem Land erhöht. Die Zinssätze bleiben jedoch niedrig.

Käuferprofil hat sich geändert

Käufer wollen jetzt mit Bargeld kaufen. Sie leben hauptsächlich auf dem Land, wo sie es sich leisten können. In Sofia wurden 36% der Transaktionen während des Notfalls laut Address Real Estate von Banken finanziert. Vor der Pandemie nutzten 60% der Käufer in Sofia Kredite, um ihren Hauskauf zu finanzieren.

Im vergangenen Jahr waren Millennials der größte Teil der Käufer von Eigenheimen, aber dieser neue Trend hat sich schnell umgekehrt. Aktive Käufer sind heute etwa 50 Jahre oder älter. Sie haben gesehen, dass ihr Vermögen in früheren Rezessionen abgewertet wurde, und versuchen derzeit, in die wahrgenommene Sicherheit von Ziegel und Mörtel zu investieren.

Käufer erwarten von ihren Vertretern auch einen qualitativ hochwertigeren Service. Die National Real Estate Association gab ein Beispiel mit Immobilienbewertungen, die präziser werden müssen, damit sich Käufer während einer Transaktion sicherer fühlen.


Ocenime.bg ist ein Immobilienanalyseunternehmen mit Sitz in Bulgarien, das im Jahr 2018 gegründet wurde. Das Flaggschiff des Unternehmens ist die gleichnamige Listings-Website, auf der Verkäufer und Käufer verschiedene Informationen erhalten, die ihnen helfen, bessere Immobilienentscheidungen zu treffen - Preisdaten, Marktdynamik, Nachbarschaft Demografie, Kriminalitätsraten, Daten zu nahe gelegenen Schulen usw. Ocenime.bg bietet auch eine Reihe von Analyseprodukten für Banken an. Die B2B-Angebote des Unternehmens helfen Banken dabei, die Macht der Daten zu nutzen, um während der gesamten Laufzeit einer Hypothek fundiertere Entscheidungen zu treffen - von der Entstehung über die Genehmigung bis hin zur anschließenden Bewertung von Sicherheiten. Derzeit ist das Unternehmen dabei, die Abdeckung seiner Produkte auf mehrere Märkte innerhalb der EU auszudehnen.

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2 Kommentare

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Leser Kommentare

Sehr nützlicher Kommentar IT-Typ… danke!

Von Frank Zappa

Als einer der vielen Ausländer, die ein IT-Dienstleistungsunternehmen außerhalb Bulgariens leiten, bin ich immer wieder erstaunt, wie blauäugig Bulgarien über die Zukunft der Immobilienpreise und der Wirtschaft im Allgemeinen zu sein scheint.
1. Die Bevölkerung schrumpft stetig auf rund 5.3 Millionen im Jahr 2050
2. Wir gehören zu den vielen Unternehmen, die jetzt planen, unsere Büroflächen zu reduzieren oder ihre Präsenz in Bulgarien ganz aufzugeben
3. Bulgarien „genießt“ eine hohe Inflation, wodurch Sofia oder Plovdiv fast so teuer wie Warschau und Sofia so teuer wie Krakau sind
4. Die politische Zukunft des Landes ist fraglich
5. Die bulgarische Wirtschaft ist stark von ausländischen Investitionen abhängig, die von fast 30% des BIP Ende der 00er Jahre auf unter 5% gesunken sind
Wir sehen einen realistischen Preis von rund 60 Prozent des heutigen Preises.

Von Anonym